Gdy spółka z o.o. jest właścicielem nieruchomości rolnej …

sprzedaż udziałów nieruchomość rolna

Zmieniona ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza szereg ograniczeń w obrocie udziałami i akcjami w spółkach prawa handlowego.

Od 1 maja 2016 roku Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach handlowych, które posiadają nieruchomości rolne. Oznacza to, że przed przystąpieniem do zawarcia umowy sprzedaży udziałów bądź akcji sprzedający i kupujący muszą uzyskać od spółki handlowej informację, czy spółka ta posiada nieruchomości rolne. Nieruchomości rolne to nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Wystarczy, żeby tylko część nieruchomości była przeznaczona na cele rolne, aby Agencja Nieruchomości Rolnych posiadała prawo pierwokupu udziałów lub akcji w takiej spółce. Prawo pierwokupu zastrzeżone dla Agencji Nieruchomości Rolnych nie dotyczy dwóch sytuacji: (1) sprzedaży akcji notowanych na giełdzie papierów wartościowych oraz (2) sprzedaży udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej.

Zawarcie umowy sprzedaży udziałów lub akcji bez powiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych o zamiarze sprzedaży udziałów lub akcji w spółce posiadającej nieruchomość rolną oznaczać będzie, iż taka sprzedaż będzie z mocy prawa nieważna. Dlatego też w przypadku sprzedaży udziałów lub akcji w spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnych trzeba dokonać w dwóch etapach: po pierwsze, zawrzeć warunkową umowę sprzedaży; warunkiem dojścia do skutku właściwej umowy sprzedaży będzie nieskorzystanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa pierwokupu a następnie po otrzymaniu oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu – dojdzie do zawarcia właściwej umowy sprzedaży.

Wydaje się, że dla pewności przy każdej transakcji sprzedaży udziałów lub akcji należy uzyskać od spółki oświadczenie, że spółka posiada (lub nie posiada) nieruchomości rolne.

Wykonując prawo pierwokupu Agencja Nieruchomości Rolnych nie jest związana postanowieniami przekazanej jej umowy warunkowej. Zgodnie z art. 3 ust. 8 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo zwrócić się do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości, gdy Agencja uważa, że cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej. Co więcej, Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.

Jeśli Agencja Nieruchomości Rolnych wykona prawo pierwokupu to powstaje pytanie, czy ma też obowiązek zrekompensowania kosztów poniesionych przez niedoszłego nabywcę udziałów lub akcji. Może się zdarzyć, że niedoszły nabywca wydał znaczne kwoty na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego spółki, którą miał zamiar kupić. Można powiedzieć, że zasady współżycia społecznego przemawiają za zwrotem niedoszłemu nabywcy poniesionych wydatków.

Warto też wskazać na inny istotny aspekt warunkowych umów sprzedaży udziałów bądź akcji spółek posiadających nieruchomość rolną. Z zasady swobody umów wynika, że warunkową umowę sprzedaży można zawsze rozwiązać lub od niej odstąpić, nawet w sytuacji, gdy Agencja Nieruchomości Rolnych zamierza skorzystać z prawa pierwokupu.

 

Foto dzięki uprzejmości franky242 / freedigitalphotos.net

Dodaj komentarz